?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

Романенко Александр

Ольга Мягченко - Журналист газеты "Недвижимость и строительство Петербурга"
Александр Романенко,  Эксперт Европейской комиссии ООН, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость»: «Строить много маленьких квартир — это грубейшая ошибка».

-----------
Александр Юрьевич, и федеральные, и городские власти уже не первое десятилетие, как мантру, повторяют, что нужно обеспечить условия, при которых жилье для россиян было бы доступным. Какие способы решения этой проблемы видите вы?
Сегодня не больше 15 — 20% россиян способны улучшить свои жилищные условия, купив квартиру или построив свой дом. При этом нуждаются в решении жилищного вопроса около 65% наших соотечественников.  Чтобы добиться достойных условий жизни для наших граждан, нужно менять сам подход к решению проблемы доступного жилья. А для этого предстоит изменить и законодательство, и во многом менталитет россиян. Я имею в виду переориентацию на строительство арендного жилья. Не нужно ничего изобретать — в других странах давно уже все придумано и прекрасно работает.
Не секрет, что высокий уровень собственности на жилье не способствует развитию экономики в стране, а, наоборот, его тормозит. Поэтому то, что у нас около 80% жилья в собственности у граждан, не означает, что наша страна так здорово продвинулась. В западных странах этот показатель составляет 40 — 60%. Большая часть населения там всю жизнь живет в арендном жилье и прекрасно себя чувствует.
Вы имеете в виду, что нужно строить больше жилья не для продажи в собственность, а для сдачи в аренду? Но частному бизнесу не выгодно строить доходные дома — прибыль от таких проектов существенно ниже, чем от продажи квартир. А у государства на это нет денег. Как быть?
Есть механизмы, в рамках которых от государства и не требуется вложений. Например, такой, какой действует в Австрии. Это жилищно-арендные ассоциации. Такая ассоциация занимается только одним видом деятельности — строит доходные дома. Ассоциации созданы в виде государственно-частного партнерства. Государство при этом, во-первых, дает землю под застройку — за нее государство не должно ничего платить, так что назвать это вложением средств нельзя. Второе: государство предоставляет застройщикам «длинные» кредиты под более низкие, чем у частных банков, проценты. И наконец, власти обеспечивают условие, что деньги, которые зарабатывает ассоциация после возврата государству взятого у него кредита, вкладываются только в строительство такого же жилья.
Таким образом, получается эффект снежного кома: количество доходных домов растет, строителям выгодно их строить, они полностью загружены, потому что рынок необъятный. Кроме того, это еще и прекрасный объект для инвестиций. В странах, где развит такой механизм (в Австрии, Голландии) любой предприниматель, частный гражданин, политическая партия, пенсионный фонд, ассоциация и т.д. по закону могут вложить деньги в эту жилищно-арендную ассоциацию. Это гарантированный доход для инвестора. Если сравнивать с банковскими вкладами, где вы получаете только проценты на свои вложения, то, инвестируя в такую ассоциацию, помимо процента (5 — 7% годовых) вы получаете капитализацию в виде постоянного прироста части собственности в этой ассоциации. Ваши деньги реинвестируются в другие дома, то есть продолжают работать. Это выгодные вложения и для граждан, и для предпринимателей. Свои заработанные $100 тыс. бизнесмен сегодня может вложить в покупку однокомнатной квартиры. Если же он будет снимать за 15 тыс. руб. квартиру в доходном доме, то те же $100 тыс. он лучше направит на свой бизнес и получит 15-25% прибыли. Это разумно.
На каких условиях сдается в аренду такое жилье, кто основной потребитель такого продукта?
Это, безусловно, не элитные квартиры, но удобные для жизни. Стоимость их аренды, если сопоставлять с российскими условиями и сравнивать с нашими текущими ценами, будет примерно на 25 — 30% ниже нынешней рыночной цены аренды. То есть порядка 15 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру.
Это жилье для среднего класса, который у нас в большинстве своем не может сегодня решить жилищную проблему.
Что касается того, что называется у нас социальным жильем, то тут тоже все понятно. Определенный процент квартир в таких домах отдается муниципалитету, который распределяет их среди нуждающихся и платит разницу за аренду, обеспечивая жильцам доступную для них ежемесячную плату.
В Австрии закон о подобных государственно-частных партнерствах был принят 20 лет назад и с тех пор не менялся. До этого работала форма кооперативного строительства социального жилья. Новый закон позволяет существовать обеим формам параллельно. Просто старые кооперативные дома, где цены соответственно ниже, сегодня расценивается как жилье для малоимущих. А то, что строится сегодня, используется средним классом.
Эта система выгодна всем: и частным гражданам, и строительным компаниям, и государству, которое благодаря этому решит жилищную проблему. Это послужит также стимулом для развития науки, благодаря которой появляются новые строительные технологии. Людям будет выгодно жить в новых домах, с хорошими коммуникациями, в районах с удобной инфраструктурой, с понятными правилами аренды, не боясь, что в любой момент их выгонят из квартиры. Это означает строительство другого уровня жизни — создание новых кварталов, где сразу должна строиться вся социальная и прочая инфраструктура.
Понятно, что невозможно решить жилищную проблем за пять — десять лет. Надо ставить реальные задачи, а не стремиться к коммунизму в рекордные сроки. Но сделать это реально.
Если в этом все так заинтересованы, то почему до сих пор такие механизмы не получили у нас распространение?
У нас сейчас преобладает такая точка зрения: давайте построим много маленьких квартир — и жилье будет доступно. Это грубейшая ошибка, не надо наступать еще раз на те же грабли, что в свое время с пресловутыми хрущевками.
Еще в 2007 году, когда я был президентом Российской гильдии риэлтеров, Дмитрий Медведев (Дмитрий Медведев — ныне премьер-министр РФ, в 2007 году — заместитель Председателя Правительства Российской Федерации, куратор приоритетных национальных проектов. - «БН») устраивал совещание с лидерами бизнеса, и я тогда говорил, что нужно строить доходные дома. На что мне господин Медведев заявил, что эта тема не актуальна, потому что она не соответствует менталитету российского человека. Он был прав. И даже сегодня это, в общем, так. Наши люди хотят иметь собственность. Чтобы поменять менталитет, нужно объяснять людям, как это будет работать. А чтобы эта система работала, нужно менять законодательство, которое защищало бы арендатора, нужно создавать экономические условия для того, чтобы развивалась система строительства арендного жилья. Если ничего не изменится и все останется так же, как сейчас, то никто не захочет жить в доходных домах. На Западе, если человек не привлекается к уголовной ответственности, если он честно платит за аренду и не нарушает правила общежития, его никто не имеет права выселить из съемного жилья. И он чувствует себя абсолютно комфортно. У нас арендатор никак не защищен.
Насколько я знаю, сейчас закон об арендном жилье готовится к внесению в Государственную думу?
Да, и есть основания надеяться, что это скоро состоится. Реально его разработкой занимаются только последние полгода. Сроки, которые поставили сегодня для решения этой проблемы президент и премьер-министр, очень сжатые (законопроект должен быть принят Госдумой в осеннюю сессию 2012 года). Удастся ли сделать за такой короткий срок хороший закон — не знаю. Но над ним сейчас активно работают Министерство регионального развития, Министерство экономики, Комитет по недвижимости Госдумы,  Фонд «Институт экономики города», FIABCI.
Важно, чтобы было понимание, что это не очередной закон, принятый для участников рынка недвижимости, которые получат очередной кусок колоссального бизнеса и будут извлекать доход. Самое главное — построить понятный механизм для людей, который обеспечит только возможность решения квартирного вопроса, но и эффективный механизм вложения средств.
В конечном варианте законопроектов, как правило, половина хороших мыслей пропадает. Но я оптимист, надеюсь, что будет принят хороший закон.

Comments

( 4 комментария — Оставить комментарий )
gromofff
17 сент, 2012 11:10 (UTC)
Австрийский опыт, несомненно, заслуживает внимания... Но реальным способом решения жилищного вопроса будет создание рабочих мест и создание привлекательных для проживания мест, а не только СПб, Москва и т.п. В пределах мегаполиса мы можем, конечно, создать маленькую Австрию... Но что делать с остальной Россией? А ее немало за КАДом...
Глеб Сущевский
17 сент, 2012 11:26 (UTC)
А на чем будут зарабатывать агентства по недвижимости? Появится новый сегмент аренды, к которому агенты не будут иметь отношения (во всяком случае точно не будут сдавать эти квартиры). А раз так, то они останутся ни с чем, так как конкурировать с "квотными агентами" по съему - нереально. Более того рынок аренды таких домов сильно ударит (благодаря ценам) по аренде от собственников жилья.
+ если часть людей переориентируется с купли-продажи на аренду, то и первичный и вторичный рынок для агентств потеряет неплохую долю клиентов.

Я, конечно, придерживаюсь позиции, что первоочередная задача помочь людям, а не заработать денег. Но в таком раскладе городу не нужно будет столько агентств и агентов сколько есть сейчас.
Если уж АДВЕКС закрыл 4 отдела аренды проиграв "квотникам", то после таких реформ надо будет закрывать минимум половину офисов.
rudolf511
17 сент, 2012 17:00 (UTC)
...закрывать половину офисов...
Не знаю,Глеб, сколько Вам лет, ноя в свои 65 -оптимист в отношении Адвекса и глубокий пессимист в отношении разумности действия наши ветвей власти.Так что, думаю, на наш век (уж на мой-то точно) работы хватит...
Alejandro Melnikov
20 сент, 2012 11:36 (UTC)
Глеб, не опасайтесь перемен на рынках аренды и купли-продажи. То, что количество агентств и агентов зашкаливает, это и так понятно. Но профессионалам не нужно переживать, они всегда смогут найти для себя нишу, где пригодятся их навыки и опыт.
Подумайте, сколько денег и энергии высвободится у людей, простых арендаторов и покупателей. Сейчас для многих покупка квартиры - это событие всей жизни, а арендаторы вынуждены жить на чемоданах, т.к. договора, заключенные на 11 месяцев, ничего не гарантируют.
Однако, полностью согласен с Рудольфом, полагаться на качественную законодательную базу не приходится.

Edited at 2012-09-20 11:37 (UTC)
( 4 комментария — Оставить комментарий )

Latest Month

Сентябрь 2017
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930

Метки

Разработано LiveJournal.com
Designed by Tiffany Chow