?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry


Клиенты обратились по поводу расселения  3-хкомнатной квартиры на улице Черняховского. Одна комната- 1собственник, 2 комнаты - семья из 7 человек (очередники, 2 несовершеннолетних ребенка в том числе). Изначально требования были очень завышены. В процессе общения пришли в компромиссу по поводу требований и включились в программу "Расселение коммунальных квартир". Планировали получить социальную выплату в размере 1 350 000 рублей, на эту сумму и снизили рекламную стоимость объекта. Покупатель нашелся в течение месяца, и в июне 2010 года внес аванс. На тот момент требования коммунальщиков выглядели примерно так:
1 комната- 1 комнатная квартира,
2 комнаты- 3 комнатная квартира в Шушарах.


Когда мы ходили на обучение Жилищного комитета, нам обещали, что при нахождении покупателя выплаты будут начисляться очень быстро. В результате, только к марту, при неоднократном обращении в Жилищный комитет мы получили Гарантийное письмо о начислении социальных выплат в размере примерно 800 000 рублей, что существенно отличалось от первоначального замысла. Нам пришлось поднять цену для покупателя на эту разницу. Требования коммунальщиков на тот момент выглядели так:
1 комната-  1 комнатная квартира,
 2 комнаты - две 2 комнатные квартиры, в каждой из которых, собственниками становились несовершеннолетние дети.


Предстояло следующее:
1. Взять кредит для верхнего покупателя.
2. Взять кредит коммунальщикам, для покупки  одной 2-хкомнатной квартиры, собственниками, которой должны были стать двое родителей и несовершеннолетний ребенок.
3. Распределить средства социальной выплаты на две квартиры для коммунальщиков.
4. Получить два разрешения РОНО.
Т.е., необходимо одобрить два кредита, а это значит подобрать банки, которые  в принципе работают с программой по расселению, а также дают кредит на квартиру, где в итоге будет собственником, в том числе и несовершеннолетний ребенок, а также найти 2 двухкомнатные квартиры, продавцы, которых почему-то захотят во все это" вписаться".


 Повезло в том, что коммунальщики согласились на 2-хкомнатную квартиру тестя покупателя Черняховского, которая продавалась до этого отдельно. При этом мы "убили двух зайцев": упростили сделку и уменьшили сумму кредита для заемщика со всеми вытекающими из этого плюсами. Вторая квартира была подобрана на первом этаже на 2- ом Рабфаковском пер., т.е. покупателями они были, прямо скажем,  не избалованы.
Обратились в банк ДельтаКредит. Головной покупатель, как заемщик, претензий не вызывал. Коммунальщикам, в кредите отказали, т. к этот банк не работает с программой по расселению коммунальных квартир.


Через СПИА нам удалось одобрить наших заемщиков коммунальщиков и провести двухэтапную сделку, где банк взял в залог квартиру с собственником ребенком.
Но, после того, как была предоставлена схема сделки в банк ДельтаКредит, банк отказал нам в одобрении квартиры по Черняховского, как предмета залога, ссылаясь на внутреннее (нигде не отраженное) распоряжение  о том, что не кредитуют квартиры, где образуется цепочка, в которой на ребенка приобретается доля в квартире на средства кредита. Это произошло буквально накануне сделки. При этом ДельтаКредит стал советовать нашему заемщику поменять предмет залога, т.е. Черняховского, в котором коммунальщики, уже оформили кредит на встречную покупку. Срочно пришлось менять банк для верхнего покупателя.

"Тверьуниверсалбанк" одобрил заемщика и всю схему сделки.
Продавец же 1 комнаты, после длительной работы с ним получил деньги. В июле 2011 года сделка была успешно завершена.

Менеджер ООО «АДВЕКС «На Ланском»

Марина Гусакова

gusakova@advecs.com

+79111988863

Comments

( 17 комментариев — Оставить комментарий )
петербургский риэлтор
20 янв, 2012 22:47 (UTC)
Титанический труд
Титанический труд, не каждый выдержит, включая риэлторов, продавцов и покупателей. Браво, Марина! Довести сделку до конца - наша святая обязанность.
(Анонимно)
21 янв, 2012 08:28 (UTC)
Re: Титанический труд
Спасибо. В моем арсенале есть много чего интересного.
advecslanskoe13
21 янв, 2012 12:37 (UTC)
Re: Титанический труд
Марина, как я понял, это ты? Подписывайся! :)
(Анонимно)
20 янв, 2012 23:19 (UTC)
Уважаю за терпение и профессионализм
Natalia Maksimova
21 янв, 2012 09:28 (UTC)
Сделка как сделка. Только как-то выглядит неправдоподобно. Что-то они у Вас все такие согласные и терпеливые. Или я снова что-то не поняла... Вы нашли другого покупателя на квартиру на Черняховской? В Новосибирске покупатель бы не стал платить дополнительно сверх оговоренной суммы. Тем более, такую большую разницу и, тем более, ждать больше полгода. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурга так ограничен или может быть квартира на Черняховской - мечта его жизни? Имея наличные, здесь, в Новосибирске, покупатель свободен в выборе и выбор есть, а цены на недвижимость на месте уже давно не стоят. Они растут. Какой ему был смысл ждать так долго? Вы что предварительный договор заключали на полгода? И может поделитесь секретом как можно на такой срок "удержать" покупателя с наличными?
boy54
21 янв, 2012 09:54 (UTC)
По статистике в Новосибирске самая дорогая аренда жилья в России, следствием этому послужил скачек вверх цен на квартиры. Так-что я уверен что никто бы ждать не стал.
Natalia Maksimova
23 янв, 2012 10:08 (UTC)
я тоже уверена, что в Новосибирске никто бы ждать полгода и платить сверху такую сумму бы не стал..
kazula
22 янв, 2012 11:12 (UTC)
а разве не в том заключается одна из основных функций риэлтора, чтобы "договорить", состыковать, удержать в интересах своего клиента?
Natalia Maksimova
23 янв, 2012 10:07 (UTC)
у риелтора, как я поняла, столько функций, что АН очень и очень удобно устроились, получая свою прибыль со сделки. Вот я и спрашиваю, каким волшебным способом, этому риелтору удалось удержать клиента с наличными сроком более, чем на полгода и еще, чтобы он уплатил за квартиру достаточную сумму сверх договора? Что за секрет?
Natalia Maksimova
23 янв, 2012 10:09 (UTC)
Только мне почему-то так и не отвечают..
advecslanskoe13
23 янв, 2012 10:19 (UTC)
У нас работала одна женщина агентом.
К ней как-то обратились клиенты и говорят, что им рекомендовали ее как специалиста по недвижимости. Она ответила, что сейчас сильно занята проводит несколько сделок и не сможет качественно выполнить работу. Предложила клиентам перезвонить через полгода. Те ответили, что будут ждать и обратились к ней через полгода.

Наталья, никто же не утверждает, что риэлтору нужно обязательно работать в АН. Если можете без агентства - работайте. Только сперва ответьте себе на некоторые вопросы:
- Где будете проводить встречи с клиентами?
- Какие бланки будете использовать при проведении сделки?
- К какому юристу будете обращаться?
- Что будете делать, если клиент попросит каких-либо гарантий?
- За чью спину спрячетесь, если клиенты будут Вам угрожать?
- Как будете улаживать спорные вопросы?
- и т.п.

Может быть, Вас все это не пугает. Тогда, работайте самостоятельно. Зачем хаять агентство? Это не поможет. Вы же свободный человек!

Я уважаю честных и порядочных людей. Если уж человек принял решение сотрудничать с агентством, то будь последовательным! Если выбрал самостоятельную работу, то снимай офис, покупай оргтехнику, нанимай юриста, и т.д.
Natalia Maksimova
23 янв, 2012 11:31 (UTC)
Сергей! Хаять - не про меня! И это разные вещи. Обратиться через полгода с покупкой и купить квартиру через полгода по цене намного выше, чем планировал.. Вы так и не ответили на мой вопрос (вернее тот риелтор не ответила и не посоветовала), к тому же, пытаетесь "наехать" на меня. Я описала ситуацию, в которую попала два года назад, если не больше.., а не сейчас. Делать большую глупость - создавать еще одно АН к тому числу, которое имеется уже в Новосибирске, увы.. у меня нет опыта, средств, а главное желания ..больше НО, чем преимуществ..
Хороших юристов (на самом деле) знаю несколько в городе и услуги не так уж и дороги:) 100% гарантий не дает ни одно из АН в Новосибирске. Есть сертификаты у крупных АН, одно из них даже выплатило что-то по этому сертификату, но существует же в конце-концов титульное страхование..:) Даже расчеты можно произвести в банке.. Бланки предварительного договора? Но если есть юрист - то договор будет, а вот на оказание услуг :) вот видите все как всегда упирается в оплате деятельности риелтора.... ты работай, а платить будет ДЯДЯ :) А спорные вопросы улаживаются в судебном порядке.., зачастую АН оказываются в стороне. Вы прямо какой-то наивный в этом плане..самостоятельно я даже и не планировала работать, я вообще на тот момент еще не планировала никуда уходить из АИЦН. Вы, кажется, плохо меня понимаете..
advecslanskoe13
23 янв, 2012 11:35 (UTC)
Похоже, что я действительно плохо Вас понимаю.
kazula
23 янв, 2012 10:27 (UTC)
я конечно не знаю, какие конкретно слова и приемы были использованы в данной ситуации, наверное агенту пришлось очень сильно потрудиться... но могу сказать, что поведению в ситуациях в том числе и такого рода меня учит удобно устроившееся АН, как при подготовке в школе обучения, так и на еженедельных занятиях. в моей небольшой пока практике была одна сделка, на многих этапах мне самой казавшаяся нереальной - именно потому что многим в цепочке нужно было подтроиться под нас (не в таких масштабах конечно, но тоже казалось, что у людей есть более выгодные и удобные варианты). в каких-то ситуациях я ловила себя на том, что действую "строго по инструкции", полученной от преподавателей и менеджеров. и как же приятно было чувствовать что они работают!
Natalia Maksimova
23 янв, 2012 11:35 (UTC)
а мне таких инструкций никто не давал. Другое дело, что в некоторые моменты, когда была необходимость, в игру "вступал" директор и юрист. В противном случае зачем тогда работать в АН? Как в том АН мне директорши сказали, что я им должна принести только деньги со сделки..
(Анонимно)
23 янв, 2012 19:21 (UTC)
Титанический труд
Наталья! Сделка мною описана с протокольной точностью."Секрет" заключается в том, что хотя эта 100-метровая квартира и располагается на 5 этаже 5-ти этажного дома без лифта, но всего лишь напротив дома тестя моего клиента. Мой покупатель крутится в бизнесе по бесконечным командировкам и имеет при этом троих детей. За это время были моменты, когда он хотел сменить объект покупки, но ни разу (спасибо, конечно, ему за это)не обмолвился ни словом о смене риэлтора. Объект он не поменял, пртому что ему была представлена выгодная финансоая схема приобретения квартиры.Да и ,по любому, ул. Черняховского-это Центральный район Санкт-Петербурга, дом располагается в 2-х минутах ходьбы от станции метро Лиговский проспект при этом -тихое место. Наверное, такие сделки-это удел мегаполисов Санкт-Петербурга и Москвы. В Питере покупатели готовы ждать покупку интересующих их объектов и дольше,чем полгода. Несколько лет назад я участвовала в расселении квартиры на н.р.Мойки, которое длилось почти два года... Это же исторический центр!Надежные вложения. С уважением, Гусакова Марина.
Natalia Maksimova
24 янв, 2012 03:46 (UTC)
Re: Титанический труд
Марина! Где-то год назад нашла брошюру, написанную петербургскими риелторами (директорами агентств). Было очень любопытно почитать о специфике недвижимости в Вашем городе. Новосибирск - больше город новостроек. Но и здесь сделка может идти так же долго при особой заинтересованности покупателя в объекте. Спасибо за ответ.
( 17 комментариев — Оставить комментарий )

Latest Month

Сентябрь 2017
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930

Метки

Разработано LiveJournal.com
Designed by Tiffany Chow